國五條”細則“滿月” 調控會否成為價格分水嶺？
更新時間：2013-5-3 10:24:32 來源：新華網
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從“絢爛”到“平淡”，開發商“曲線賣房”
２０１２年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續１０個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網簽量同比大幅上漲３６０％……
進入４月，隨著“國五條”各地細則陸續出臺，房地產市場經歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯松動，價格趨穩；一線城市房源下降，業主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，３月份套均成交９５平方米，現在為９０平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地產市場研究部總監張大偉稱。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過度亢奮’的修正，也說明了市場觀望氛圍較濃。” 中國房地產數據研究院執行院長陳昇說。
樓市高燒暫退，但記者走訪中發現，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導的項目，可暫不發預售證。
然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復。大興一家樓盤，原定３月底開盤的項目一直到５月還未見動靜。盡管買房者多次質疑，但開發商只含糊其辭。
一位業內人士這樣告訴記者，由于前期天價成交量已讓一些開發商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。
－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套１００平方米的房價輕輕松松就比申報價格多出小十萬。
針對國五條細則出臺后，房地產市場出現的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構表示，正密切關注，并在研究相關配套措施，防范開發商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調控一大亮點，然而記者梳理發現，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態度顯現無疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規２０％的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄。”
數據顯示，４月北京二手房成交量環比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤時未發現大幅漲價情況，并有個別樓盤已下調新一期樓盤預售價。
與此相對的是，多數城市雖然態度懇切，但內容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個地市雖然明確涉及２０％個稅，廣州、南京等地提出預售證核發制度，另有一些城市提出限價目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地產市場調控工作，繼續執行商品住房限購措施、差別化住房和房地產稅收政策。”濟南市則稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規行為。”福州市概括性提出“保持本地區房價基本穩定。”
過于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質疑，一些地方的樓市、土地市場則出現了新的動向：個別二線城市細則公布后房價仍出現較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬平方米，推地規模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專家指出，一些地方規避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對于政策執行較為嚴格，不少二、三線城市則“從輕發落”。“一些地方難舍樓市依賴，細則缺乏誠意，調控效果難免打折扣。”
但是，新政策已在短期內抑制房地產市場的需求。央行調查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來３個月內準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個百分點。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？
“樓市調控不能僅限于量跌價滯，最終目標是價格穩定。”陳國強說，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調’，誤傷購房者。”
此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價政策，首度將房價調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快，但是，房產稅試點范圍擴大已進入執行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯網也再次延遲推出。
業內人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調控目標是房地產市場平穩，房價穩定，而地方的目標是房價“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進行明確規范和考核，更應考核土地供應的完成率，對于完成率低于基數的城市要問責。“因為過去幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成。”他說，“只有加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進地產市場良性發展。”
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從“絢爛”到“平淡”，開發商“曲線賣房”
２０１２年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續１０個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網簽量同比大幅上漲３６０％……
進入４月，隨著“國五條”各地細則陸續出臺，房地產市場經歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯松動，價格趨穩；一線城市房源下降，業主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，３月份套均成交９５平方米，現在為９０平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地產市場研究部總監張大偉稱。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過度亢奮’的修正，也說明了市場觀望氛圍較濃。” 中國房地產數據研究院執行院長陳昇說。
樓市高燒暫退，但記者走訪中發現，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導的項目，可暫不發預售證。
然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復。大興一家樓盤，原定３月底開盤的項目一直到５月還未見動靜。盡管買房者多次質疑，但開發商只含糊其辭。
一位業內人士這樣告訴記者，由于前期天價成交量已讓一些開發商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。
－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套１００平方米的房價輕輕松松就比申報價格多出小十萬。
針對國五條細則出臺后，房地產市場出現的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構表示，正密切關注，并在研究相關配套措施，防范開發商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調控一大亮點，然而記者梳理發現，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態度顯現無疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規２０％的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄。”
數據顯示，４月北京二手房成交量環比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤時未發現大幅漲價情況，并有個別樓盤已下調新一期樓盤預售價。
與此相對的是，多數城市雖然態度懇切，但內容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個地市雖然明確涉及２０％個稅，廣州、南京等地提出預售證核發制度，另有一些城市提出限價目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地產市場調控工作，繼續執行商品住房限購措施、差別化住房和房地產稅收政策。”濟南市則稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規行為。”福州市概括性提出“保持本地區房價基本穩定。”
過于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質疑，一些地方的樓市、土地市場則出現了新的動向：個別二線城市細則公布后房價仍出現較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬平方米，推地規模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專家指出，一些地方規避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對于政策執行較為嚴格，不少二、三線城市則“從輕發落”。“一些地方難舍樓市依賴，細則缺乏誠意，調控效果難免打折扣。”
但是，新政策已在短期內抑制房地產市場的需求。央行調查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來３個月內準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個百分點。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？
“樓市調控不能僅限于量跌價滯，最終目標是價格穩定。”陳國強說，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調’，誤傷購房者。”
此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價政策，首度將房價調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快，但是，房產稅試點范圍擴大已進入執行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯網也再次延遲推出。
業內人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調控目標是房地產市場平穩，房價穩定，而地方的目標是房價“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進行明確規范和考核，更應考核土地供應的完成率，對于完成率低于基數的城市要問責。“因為過去幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成。”他說，“只有加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進地產市場良性發展。”
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