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　　商品房交易合同登記備案能否具有預告登記的法律效力

　　【案例】

　　2008年11月，甲和乙房地產開發有限公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂了商品房預售合同，并到縣房產管理局辦理了預售合同登記備案手續。2009年10月，乙公司又將同一套商品房出售給丙，雙方簽訂了商品房買賣合同，該合同也在縣房產管理局辦理了交易合同登記備案，加蓋了縣房產管理局商品房買賣合同登記備案專用章。丙在簽訂合同后依約交付了首付款，乙公司與縣房產管理局共同協助丙辦理了按揭貸款。2011年，乙公司向丙交付房屋，丙隨即裝修后入住。但甲、丙均未辦理案涉房屋的預告登記和轉移登記。2015年，甲以其簽訂商品房買賣合同后即進行了登記備案，等同于預告登記行為；乙公司與丙簽訂合同時間、合同登記備案時間均在其后，且乙公司再次處分房屋的行為未經其同意應屬無效為由，向人民法院提起民事訴訟，請求確認丙與乙公

　　司簽訂的合同無效，并對其物權權益優先保護。一審、二審人民法院均認為，丙與乙房產公司的購房合同有效，雙方應繼續履行，房管局對商品房買賣合同的登記備案行為對物權不發生效力，據此駁回了甲的訴訟請求，甲不服向省高級人民法院申請再審。

　　【疑惑】

　　1.商品房預售合同登記備案的法律效力能否等同于預告登記？

　　2.商品房預售合同登記備案后能否產生權利保護優先效力？

　　【解析】

　　關于商品房預售合同登記備案和預告登記的關系問題。在我國法律中，商品房預售合同登記備案和預告登記是兩項不同的制度，二者之間有著根本的差別。預告登記是《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）明確的一種物權登記制度，《不動產登記暫行條例》對此作了進一步明確。這項以保障將來發生的不動產變動為目的的登記制度，是為保障預告登記權利人將來實現債權的一種特殊的公示方法。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該項不動產的，不發生物權效力。經預告登記的不動產買受人可以享有產權人的部分權利。司法實踐中，已預告登記的不動產一般不能作為出賣方財產施以強制執行。而商品房預售合同登記備案是《城市房地產管理法》規定的一項房地產交易管理制度，是房產管理部門規范商品房預售活動的一項行政手段，是房地產開發商應當履行的一項法定義務。其功能是服務于管理部門了解商品房銷售狀況、督促開發企業合規使用預售款、杜絕“一房多賣”“重復抵押”等現象的行政管理活動。目前，這一制度已由預售商品房合同備案，擴大至現房銷售合同備案、租賃合同備案、抵押合同備案等。但是，在現行法律法規中，僅有預售商品房合同備案有明確的法律依據。而其他的備案工作依據仍是規范性文件，比如：2018年12月26日住房和城鄉建設部下發的《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房［2018]128號）、2010年國務院辦公廳下發的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發［2010]4號）、住建部等七部委印發的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房［2016]168號）、住建部印發的《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房［2015]45號）等文件。由于該制度的強制性、

　　與后續的不動產登記直接關聯（《不動產登記暫行條例實施細則》第三十八條規定，不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同），且具有一定的公示性。因此，在保護購房人合法權益方面具有一定優勢。但是，在產權保護的法律效力方面，卻存在先天不足，法律上并未規定登記備案的商品房買賣合同具有優先于其他商品房買賣合同的效力，也未明確未經登記備案的預售合同是無效還是不能對抗第三人、是否可以對抗隨后成立的物權變動等內容。商品房交易合同登記備案制度僅是對合同雙方形成一種行政管理上的義務，而非不動產權利變動的影響；經過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納人行政監管，在購房人辦理轉移登記前出賣人仍然是法律意義上的產權主體，享有完整的處分權。因此，辦理了商品房預售合同登記備案并不當然產生預告登記的法律效力，預售合同登記備案不具有預告登記的功能。本案中，甲認為已辦理合同登記備案便等同于預告登記的觀點顯然沒有法律依據。

　　關于商品房預售合同登記備案后能否產生權利保護優先效力的問題。《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋［2010]15號）第六條規定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。另外，《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（2016年最高人民法院發布）等也明確規定，商品房預售合同登記備案與否，與預售合同效力無關，登記備案并不是合同成立及生效的要件，也不具備對抗其他合同形式的效力。

　　司法實踐中，人民法院對于當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，除當事人明確約定登記備案作為合同生效條件的外，不予支持。對于“一房多賣”情形下，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，原則上應按照如下順序確定權利保護順位，明確履行合同的買受人：①已經辦理商品房所有權轉移登記；②合法占有房屋；③合同履行情況、買賣合同成立先后等。對于合同履行情況，應綜合各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了登記備案（網簽）等因素公平合理確定；對買賣合同成立的先后，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。在現行法律法規及司法解釋中，并未明確優先保護登記備案的合同，以及登記備案在先的合同。由此可見，商品房交易登記備案與否，只是在當事人均未辦理預告登記、轉移登記和合法占有的情況下，作為判斷買賣合同的履行情況、成立先后順序的因素之一。對于“一房多賣”中數份合同均有效且均辦理了登記備案的情形下，人民法院將在審查合同的履行情況、成立先后等基礎上，確定保護順位和應繼續履行的合同，而不是直接認定登記備案在先的優先保護。部分地方的高級人民法院也對此作出了明確規定，如《浙江省高級人民法院關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》規定，商品房開發企業就同一商品房訂立數個預售合同，均已辦理商品房預售合同登記備案的，已先行合法占有房屋的買受人，請求履行合同的，應予支持；均未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請求履行合同的，應予支持等。

　　本案中，再審法院經審理認為，雖然甲、丙與乙公司簽訂的兩份合同均辦理了登記備案，但商品房預售合同登記備案不同于商品房買賣的預告登記。甲提出的關于其簽訂商品房買賣合同后登記備案行為等同于預告登記的主張，沒有法律依據。由于甲和丙在辦理商品房買賣合同登記備案后，均未申請預告登記和轉移登記，故兩人登記備案的商品房買賣合同均不發生物權效力。但是，丙裝修入住的事實符合合法占有情形，甲簽訂商品房買賣合同并交納購房款后，在房屋具備交付條件的情況下，其既未向乙公司主張交付房屋，亦未對乙公司向丙交付房屋提出異議，明顯與常理不符。原審法院認定丙與乙公司簽訂的商品房買賣合同合法有效、雙方應繼續履行并無不當，原審認定事實清楚，適用法律正確。據此，省高級人民法院裁定駁回甲的再審申請。

　　本案啟示商品房預售合同登記備案制度雖然在一定程度上起著預防“一房多賣”作用，但是在數份合同均有效的情況下，合同登記備案并不能產生優先保護的法律效力，其制度缺陷顯而易見。從依法保護不動產權益和降低交易風險的角度來看，及時辦理不動產預告登記仍是必要的。甲的訴訟請求雖然在本案訴訟中未得到支持，但是其因開發商“一房二賣”造成的損失，可根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》等規定，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　參考案例山東省高級人民法院民事裁定書（2017)魯民申1085號