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關于《陸豐市“房地一體”農村宅基地和

集體建設用地確權登記發證實施細則

（試行）》的政策解讀

　　一、制定背景

　　為貫徹落實《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》（中發〔2018〕1號）、《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1號）、《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》（國土資發〔2016〕191號）和《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（粵自然資規字〔2019〕11號）等文件要求，進一步加快推進“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作，保障農民合法財產權益，推進農村產權制度改革和鄉村振興戰略實施，維護農村社會秩序和諧穩定。出臺了《陸豐市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證實施細則（試行）》（以下簡稱《細則》）。

　　二、制定依據

　　1、《中華人民共和國民法典》

　　2、《中華人民共和國土地管理法》

　　3、《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　4、《不動產登記暫行條例》

　　5、《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（粵自然資規字〔2019〕11號）

　　6、《關于印發汕尾市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（汕自然資〔2020〕250號）

　　7、《陸豐市人民政府辦公室關于印發陸豐市“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》（陸府辦〔2020〕14號）

　　8、《自然資源部辦公廳關于印發<宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答>的函》（自然資辦函〔2020〕1344號）

　　三、主要內容

　　1、《細則》明確了“房地一體”確權登記范圍

　　陸豐市集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建（構）筑物。

　　集體所有土地上非法開發的商品住房（小產權房）、城鎮居民（或單位）非法購買農村宅基地（或集體建設用地）、已整村搬遷的原舊村莊房屋、重點項目征拆范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、已列入“三舊”改造項目范圍的，均不納入本次總登記范圍。

　　2、《細則》明確本次登記原則

　　（1）宅基地和集體建設用地確權登記必須符合土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田。

　　（2）宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。

　　（3）宅基地使用權、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村民小組（村經濟合作社）、村民委員會、鎮（場、區）人民政府三級認定為依據”原則。

　　（4）已頒發宅基地使用權、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書，或者已按“房地一體”登記頒發不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本輪“總登記”換發不動產權證書的，原證書應收回注銷。

　　3、《細則》明確“一戶一宅”定義

　　（1） “一戶”原則上以公安部門戶籍登記的“戶”為單位申請確權登記。夫妻與未成年子女只認定為一戶。

　　（2） “一宅”的認定由村民小組、村民委員會、鎮（場、區）人民政府審核確認；

　　村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積不超過120平方米，不認定為“一戶多宅”；

　　因繼承、贈予、購買房屋等原因，合法擁有兩處以上宅基地，符合分戶條件的，給予確權登記；

　　通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記。

　　4、《細則》明確申請登記主體

　　（1）宅基地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體為本農村集體成員、已合法取得的宅基地使用權及其地上房屋所有權的（包括戶口遷出、政府規劃搬遷、繼承、1999年1月1日前合法取得且房屋未發生變化等）。

　　（2）集體建設用地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體包括：經批準使用集體土地的單位、組織、工商企業等。

　　5、無合法權屬來源的宅基地

　　無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀，由所在村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮（場、區）人民政府審核確認宅基地合法使用權后，予以確權登記。

　　6、宅基地面積和房屋建筑面積標準

　　（1）每戶宅基地使用權面積為120平方米以下，建筑面積420平方米以下；

　　（2）建筑層數3層半以下；

　　（3）建筑高度14米以下（不含樓梯間高度）

　　宅基地面積不超過標準20%（含20%）的給予全面積登記；超過標準20%的，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。建筑面積依標準執行，超出部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　四、適用范圍和實施時間

　　本細則自印發之日起施行，適用于本輪以“總登記”方式進行的農村宅基地使用權、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，有效期至2022年12月31日。此前與本細則相沖突的規范性文件，均以本細則為準，法律、法規、規章和上級規范性文件另外規定的，依照其規定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陸豐市自然資源局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年8月12日